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薛老师: 注册分析师、高级经济师。从事金融行业多年,擅长技术分析。发明有多套股票、期货交易系统。最新成果【X315双向交易系统】----核心思想:只看现在,不做任何的预测,现在是多头就做多,现在是空头就做空。也不去寻找多空的原因,做交易就要这样!

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地域板块全面升温 短中线机会大大增加 2012041  

2012-04-13 17:31:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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传高库存开发商将被限制推新房源 人民日报发文

时间:2012年04月13日 06:54:55 中财网
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  导读:
  传调控政策欲对库存房动刀
  房贷利率松动对房地产调控无根本性影响
  五大房企一季度降价走量保业绩
  首套房贷利率松动:开发商仍需以价换量
  人民日报:房企告别暴利时代 今年可能现降价潮

  传调控政策欲对库存房动刀
  近日,至少两名房企人士向《每日经济新闻》记者透露,有关政府部门内部有人提议,具体项目的上一期房源去库存率达70%以上,项目开发商才可以申请推出新房源,否则预售证申请将不会被批准。上述人士认为,有关部门试图通过此举促使房企加大以价换量的压力,减少地产调控效果显现中附带的包括金融风险在内的相关风险。
  昨日 (4月12日),《每日经济新闻》记者就此向住建部新闻处处长毕建玲求证,截至发稿,对方未作回应。
  去库存再出新招?
  4月11日,《每日经济新闻》记者以购房者身份与北京某楼盘售楼处一名工作人员沟通时,对方表示,公司高层从住建部内部会议获悉,该部准备对楼市中的高库存 "动真格",操作方式就是预售证管控。具体方式是,如果一个开发项目最新一期推出的房源消化率未达到70%,相关地方住建系统将提高新房源预售证的审批门槛。
  记者就此向内蒙古一家房企高层和北京一家知名中介高层求证,得到了肯定答复。
  上述北京中介高层向记者介绍,此事是近期住建部一次内部会议上提出来的,不过到目前为止还没有书面文件出台,也没有形成实质性的操作方案;其次,这一提议来自住建部一名专家,而非出自住建部领导之口;再次,这个提议是否会在操作中被实施,目前还不好判断。
  昨日下午,记者就此致电住建部新闻处处长毕建玲,对方要求记者发一份采访提纲。记者发出传真之后,截至发稿时尚未收到对方的回复。
  值得注意的是,住建系统通过预售证管控,阶段性地实现某个地产调控目标,此前就有先例。以北京为例,为了稳定房价并为保障房建设争取时间,自2010年地产调控以来,就曾多次对高价盘上市进行预售证管控。对此,中国住建部政策研究中心副主任王珏林曾向《每日经济新闻》记者确认,对于一个比周边楼盘价格高出一定额度的新盘或后期开盘价格高出前期一定额度的老盘,开发商在申请预售证时一般会被退回,并被要求重新定价。
  去库存挤风险
  广东刀客房地产顾问公司董事长谢逸枫在接受《每日经济新闻》记者采访时说,市场中"睡觉"的庞大库存量已成为政府今年需重点解决的棘手问题。若此事属实,一方面表明政府开始对市场库存 "动真格"了,准备通过行政手段促使开发商尽快消化库存,加大以价换量的力度与广度,以巩固地产调控效果;另一方面,庞大的库存量沉淀着巨大的资金量,影响房企还贷能力,从而对金融机构的金融风险产生不安全因素,也易催生烂尾楼和房企破产现象。
  北京中原市场研究部一份统计数据显示,截至4月8日,已公布2011年年报的75家A股上市房企库存市值达到9048亿元,比2010年末的6268亿元上涨44.3%,比2009年末的4183亿元更是上涨了约116%。这份数据显示,按照房企存货和营业成本计算,上述公司整体存货的消化周期为4.5年,而在2010年末时为3.8年。
  库存量的步步高升必将进一步减缓房企销售回款的能力和还债能力,从而对金融机构带来冲击。
  央行统计数据显示,截至2011年末,银行业金融机构房地产贷款余额为10.73万亿元,占各项贷款的比重为19.6%。不过,据金融机构业内人士称,实践中还存在大量以非房贷名义贷出,最后流向房地产市场的贷款等,合计下来"涉房"贷款总额已超过20万亿元。
  正因为银行业与房地产业在利益上存在极大关联,5日,德勤会计师事务所发布的《2012年中国银行业十大趋势与展望》报告提醒,在严格的房地产调控政策下,中国房地产市场已呈现弱势下行局面且会持续。在此背景下,楼市大幅调整带来的风险将是中国银行业未来几年内面临的主要风险,主要集中在房地产销售停滞和价格下降造成的开发商资金链断裂,以及按揭贷款违约等。
  值得注意的是,类似防控工作已开始。比如近日有媒体报道证实,目前多家银行已暂停向中小房企发放开发贷款,以防控金融风险。
  不过,北京亚豪机构市场总监郭毅与北京中原市场研究部总监张大伟等人则对传闻中通过预售证管控库存做法持保留态度,认为在实践中不具备可操作性,并有违反市场规律之嫌。(.每.日.经.济.新.闻 .叶.书.利)

 

 

人民日报:房企告别暴利时代 今年可能现降价潮

  全行业库存市值或已超过5万亿元,预计今年资金缺口将达1.3万亿元
  ●已经公布年报的75家房企,总库存市值达到了9048亿元,超过2009年库存2倍以上,而全行业的库存市值或超过5万亿元
  ●从傻子也能赚钱的"上半场",到必须拼价格、拼品质、拼结构的"下半场",年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型
  截至4月11日,万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示,五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元,与去年第一季度相比,下降10.7%。其中,3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的"小阳春",大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长,资金压力大、去库存难的局面没有改变。
  从傻子也能赚钱的"上半场",到必须拼价格、拼品质、拼结构的"下半场",上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入,房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平,再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响,房企要先求生而后谋发展,眼下似乎只有"以价换量"一条出路。
  成交量持续低迷,今年可能出现降价潮
  "最严调控"持续两年,房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日,境内外上市的150余家国内房地产企业中,已经有75家发布了年报,另外还有60多家企业发布了快报或预告。
  受限购、限贷等房地产调控政策影响,去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此,大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长,但增速明显放缓。年报显示,实现业绩增长的企业约八成,而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。
  从营业收入看,已发布年报的房企平均增速约20%,其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元,同比增长41.6%;保利地产实现营业收入470.28亿元,同比增长31.02%。
  兰德咨询总裁宋延庆表示,房企营业收入的增长,一是得益于房价的上涨;二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策,2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。
  尽管销售业绩仍在增长,但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如,莱茵置业2011年净利润同比下降60%-70%;阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%-80%。业内人士认为,企业之间业绩分化变得更加明显,房地产业将逐步告别"暴利时代"。
  成交量的持续低迷,导致上市房企存货总量大增。据统计,已经公布年报的75家房企,总库存市值达到了9048亿元,同比上涨幅度达到了44.3%,比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上,而全行业的库存市值或已超过5万亿元。
  "去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。"北京中原地产市场研究部总监张大伟认为,今年3月,各地成交量出现了一定程度的上升,主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市,10%的降价项目占据了90%的签约,未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平,如果成交量仍然悲观,今年仍有可能出现降价潮。
  资金链进一步趋紧,预计今年资金缺口将达1.3万亿元
  库存增加的同时,上市房企的资金链趋紧、负债高企,使企业日子更不好过。兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示,25家公司去年货币资金缩水。
  据了解,房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。过去几年,银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%-21%,而2011年只有15%;房企自筹资金从未超过40%,而去年1-10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。据央行报告,2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元,同比下降38%。
  市场人士普遍认为,在房地产调控不动摇的政策背景下,2012年的银行贷款,特别是商品房开发贷款可能不会增加很多。今年一季度以来,多家大型房企发布公告宣布融资,包括碧桂园、招商地产、雅居乐等等。链家地产市场研究部冯联联表示,一季度多家大型房企密集融资,体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。
  负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。49家企业中,期末负债同比减少的只有22家,增加的却达到55%。万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债,较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。
  债务偿付的压力,使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称,相比2008年的行业调整,2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计,房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元,与2008年相比,增加了50%。另外,值得高度关注的是,2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说,2012年总到期规模达到1758亿元,整年兑付规模较大。
  从2011年起,房企资金链趋紧就不再是秘密。部分企业"割肉求生",还有些企业干脆"被收购"。统计显示,2011年楼市规模股权变动超过124宗,交易金额471.76亿元,同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年,股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗,披露市值达到了67.8亿元,相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。
  房企策略趋理性,结构优者得市场
  压力面前,2012年,多数上市房企调低了全年销售目标以应对债务偿付压力和房地产销售现状,部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标。
  "从库存和资金的情况看,房地产企业正在经历最困难的日子。"宋延庆说,大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快"脱房"速度,回归核心主业。它们空出的市场空间将由专业房企填补。专业房企则将通过降价销售的方式来回笼资金,再用换回的现金流低价拿地。
  事实上,面对相同的政策、市场环境,房企呈现出不同的发展态势。这不单与企业对市场形势的判断有关,还与企业的市场结构和产品结构直接有关。
  年报中实现正增长的房企,大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。以绿地为例,2011年,绿地集团房地产业务收入同比增长50%。董事长张玉良表示,调结构是绿地发展的内生动力。一是调产业结构,做强做大以能源、金融为核心的综合产业;二是调整房地产项目布局结构,目前房地产开发项目大多数集中在二三线城市;三是调整产品结构,在武汉、郑州等城市推出了多个超高层综合体,适应了二三线城市提升城市等级的需求。
  值得关注的是,央企背景的地产企业的业绩增速明显快于其他企业,因为地产央企具有相当的资源优势和战略优势,同时在产品结构调整方面明显优于其他企业。
  宋延庆认为,未来房地产企业要想在"下半场"竞争中实现健康、快速发展,结构必须合理。企业处理好不同等级城市的市场结构、不同产品档次的产品结构、长短线项目的周期结构等问题,实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡,才能保证持续稳健的增长。(.人.民.日.报 .王.炜 .赵.依)

 机构密集调研了哪些个股?
  在外围利空情绪占主导的大环境下,清明小长假以来一周酒类等板块引领两市走出了反弹之势,个股热点更是不断,无论大盘指数涨跌如何,个股中涨停家数总是不在少数,利多发酵效果并未随两会后的一波下跌而减退。值得注意的是,大盘在过去一个月跌幅达4%,然而有一批个股在这段时间却惊人地维持了集体上涨之势,这些个股的特点是受到了机构的密集调研。
  据统计,如下表所示,笔者甄选了在过去一个月时间里受到3家及以上机构调研的个股,共13家,全部收阳,涨幅在0.90%到14.49%之间。在一线白酒受调控承压的时候,二三线白酒受益替代效应、行业扩容、消费促进等利好,上升空间显著,业绩优势凸显,表中所提及的白酒但凡披露一季度预告的全部预增,势头良好。除此之外,博瑞传播(600880)的游戏概念,红日药业(300026)的定增情况,以及国际形势错综复杂背景下受益金价支撑的中金黄金(600489),都受到4家机构的调研。机构的"嗅觉"相较普通投资者往往更胜一筹,投资者如发现机构密集调查一家个股,即可对该股投资价值进行一定研究。然而必须清楚的是,在机构调研与研报发布之间往往有一段时间的空挡,投资时点的把握还需投资者斟酌。
  部分受到机构密集调研的公司一览


No. 代码名称 报告机构家数 研究报告篇数 机构名称 所属行业 过去一月涨跌幅
1 000799酒 鬼 酒 3 3 东兴证券、信达证券、申银万国 食品饮料 12.04%
2 000858五 粮 液 3 3 湘财证券、平安证券、国泰君安 食品饮料 6.64%
3 000568泸州老窖 3 3 湘财证券、平安证券、国泰君安 食品饮料 8.75%
4 600809山西汾酒 3 3 华泰证券、中信证券、国泰君安 食品饮料 4.49%
5 601100恒立油缸 3 4 华创证券、招商证券、东兴证券 机械设备 5.56%
6 601369陕鼓动力 3 3 招商证券、华泰证券、日信证券 机械设备 2.10%
7 002419天虹商场 3 3 中投证券、中信证券、长城证券 商业贸易 6.72%
8 000999华润三九 3 3 申银万国、国泰君安、中信证券 医药生物 7.23%
9 300177中 海 达 3 3 国泰君安、海通证券、华创证券 信息设备 0.90%
10 300291华录百纳 3 3 招商证券、宏源证券、齐鲁证券 信息服务 8.84%
11 300026红日药业 4 4 国泰君安、中信建投、宏源证券、民生证券 医药生物 4.91%
12 600880博瑞传播 4 5 民生证券、日信证券、中投证券、国泰君安 信息服务 7.15%
13 600489中金黄金 4 4 华创证券、东北证券、民生证券、中信证券 有色金属 10.63%

 

 

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